1. 들어가는 말

우리가 생활을 해나가다 보면 상가나 공장을 임대하는 임대인의 입장에 서는 경우도 있고, 이를 임차하는 임차인의 입장에 서는 경우도 있으며, 경매를 통해 재테크를 하려거나 경매를 통해 집이나 상가를 마련하려는 경우도 있는데, 이러한 여러 가지 경우에 한번쯤은 들어보게 되는 말이 ‘유치권’입니다. 정당하고 적절한 유치권의 행사를 통해 거래의 안전이 보호될 수 있도록, 유치권을 사용한 공격방어에 대해 법원의 판례를 중심으로 살펴보기로 합니다. 다만, 이 논고는 적절한 유치권 행사에 대한 원론적 지침을 제공하는 것일 뿐, 법률서비스를 제공한 것이 아니어서 법률적 책임을 지지 않음을 양지하여 주시기 바랍니다.

2. 유치권의 의의

민법 제 320조(유치권의 내용) 제①항은, “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다”고 규정하고 있고,

민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) 제①항은, “압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다.”, 같은 ⑤항은, “매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다."고 각 규정하고 있는바,

이들 규정을 합하여 보면, 유치권은 타인의 물건 도는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건 또는 유가증권에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 그 목적물을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 담보물권이라 할 수 있습니다.

3. 유치권의 성립요건

가. 피담보채권이 유치권의 목적물에 관한 것이어야 합니다.

먼저 유치권은 채권의 집행력을 강화하기 위해 부여되는 담보물권의 한 종류인데, 그 대상인 채권이 유치권의 목적물에 관한 것이어야 한다는 것은, 유치권으로 담보되는 채권이 목적물 자체로부터 발생한 채권이거나 피담보채권이 목적물 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 채권이어야 한다는 것을 의미합니다(대법원 2007. 9. 7 선고 2005다16942 판결).동시에 피담보채권이 유치권의 목적물 그 자체에 관한 것이어서는 아니 된다는 점도 포함하고 있습니다.

따라서 임차인이 임대목적물에 필요비와 유익비를 지출한 경우에는 필요비, 유익비 상황청구권이 발생하고 위 상환청구권이 피담보채권이 될 수 있지만 임차권은 임대부동산 그 자체에 관한 것이기 때문에 임대차보증금반환청구권은 피담보채권이 될 수 없습니다(대법원 1977. 12. 13. 선고 77다115 판결).다만 임차보증금반환청구권은 판례에 의하여 보증금을 다 돌려받을 때까지는 임대건물의 명도를 거절할 수 있는 동시이행의 항변권이 인정되어 유치권과 유사한 효력이 인정되고 있습니다.

나. 목적물에 대한 점유는 피담보채권이 발생한 후에라도 가능하지만 유치권의 효력은 점유가 개시된 때부터 발생하고, 점유의 개시는 아무리 늦더라도 경매개시기입등기가 있기 이전이어야 합니다.

채권이 목적물에 관하여 생긴 채권이어야 한다고 해서 채권이 목적물의 점유 중에 또는 점유와 더불어 생긴 것일 필요는 없습니다. 따라서 목적물을 점유하기 전에 그 목적물에 관련되는 채권이 발생하고, 그 후 어떤 사정으로 목적물의 점유를 취득한 경우에도, 유치권은 성립하게 됩니다(대법원 1965. 3. 30. 선고 64다1977 판결).

그러나 세심한 주의를 기울여야 할 사항이 한 가지 있습니다. 채권이 성립한 후 점유를 취득하여 그 무렵부터 유치권의 성립이 가능하지만, 그러한 점유는 아무리 늦더라도 경매개시결정기입등기 이전에는 이루어져야 한다는 것입니다. 경매개시결정기입등기 이후에는 경매개시결정에 따른 압류의 처분 금지효(민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항)로 말미암아 일종의 ‘불법하게 개시된 점유’로 취급받아 유치권은 효력이 없어지고 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다는 것입니다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결, 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050판결).

다. 유치권자는 부동산을 계속해서 점유하고 있어야 합니다.

유치권자의 점유는 성립요건인 동시에 존속요건이기도 해서 점유를 상실하면 유치권도 소멸합니다. 따라서 점유할 권원을 상실한 후에 지출한 수리비에 대해서는 유치권을 행사할 수 없습니다(대법원 1967. 1. 24. 선고 66다2144 판결).

라. 점유는 불법행위에 의하여 시작된 것이어서는 아니 되고, 유익비나 필요비를 지출할 때 점유권원이 없음을 알았거나 중대한 과실로 알지 못한 사유가 존재하지 않아야 합니다.

물건의 점유가 불법행위로 인하여 시작되었을 경우에는 유치권이 성립되지 않습니다.(대법원 1976. 5. 25. 선고 76다482 판결) 예컨대, 타인의 물건을 훔친 사람이 그 훔친 물건을 수선하였더라도 그 수선대금 청구권 또는 유익비 청구권 등에 기하여 훔친 물건의 반환을 거절할 수는 없습니다.

한편, 건물임차인은 임대차계약이 존재하는 동안은 유익비나 필요비를 지출할 수 있고, 위 금원에 대해 유치권을 행사할 수 있으나, 임대차계약이 해제, 해지된 이후에는 건물을 점유할 권한이 없으므로 비록 계속 건물을 점유하면서 유익비, 필요비등을 지출하여도 임차인은 자신이 점유권원이 없음을 알고 있었고 몰랐다고 하더라도 중대한 과실이 인정될 수밖에 없는바, 유치권이 성립할 수 없게 되는 것입니다. 이렇게 되면 계약이 해지된 임차인은 유치권의 불가분성에 의해 전체적으로 유치권을 전혀 행사할 수 없다는 결론으로 귀착되게 될 것입니다.

마. 유치권의 발생을 저지하는 의사표시가 존재하지 아니하여야 합니다.

유치권이 법정담보권이긴 하나, 당사자 사이에서 이를 배제하는 특약은 유효하다고 해석되고 있습니다.(대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389 판결) 다만, 이러한 특약이 불공정한 약관조항에 해당하는 경우에는 약관의 규제의 관한 법률에 따라 무효가 될 수 있습니다(대법원 2009다61803, 61810).

4. 유치권의 범위

가. 유치권이 성립하면 위 민법 제320조 제1항에 따라 유치권자는 원칙적으로 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있어서 그 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건인 경우에도 그 모두에게 적용됩니다.

나. 그러나 법원은 목적물의 분할이 명확한 경우, 그 성질에 의한 경우 등의 사유들 들어 불가분성의 예외를 두려 하고 있는 것으로 보입니다.

1) 임차인이 지출한 전기동력시설비와 건물 내부시설비는 유익비에 해당한다(대법원 1976. 5. 11. 선고 75다1305 판결).

2) 그러나 점포 임차인이 자신의 영업을 위하여 지출한 비용은 유익비에 해당되지 않습니다. 예를 들어 삼계탕 집을 경영하기 위하여 보일러, 온돌방, 방문틀, 주방내부, 합판을 이용한 점포장식 등을 설치하는 등 공사를 하였다 하더라도 이는 삼계탕 집의 경영을 위한 것이지 건물주를 위하여 건물의 보존을 위한다거나 그 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이 아니어서 이를 필요비 또는 유익비라고 할 수 없습니다(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738).

3) 매수인이 지출한 개답비용은 유익비에 해당합니다(대법원 1977. 11. 22. 선고 76다2731 판결).

4) 타인의 임야를 일부 개간한 자의 유치권은 전 임야가 아니라 개간한 일부분에만 유치권이 미친다고 합니다(대법원 1968. 3. 5. 선고 67다2786 판결).

다. 주의를 기울여야 하는 사항

1) 유치권은 원칙적으로 건물에만 미치되, 예외적으로 건물의 유지사용에 필요한 범위 내에서 토지에도 미치는 것인 바, 임차인의 부속물매수청구권은 그가 건물 기타 공작물을 임대차한 경우에 생기는 것이어서 토지임차인은 임차지상에 해 놓은 시설물에 대한 매수청구권으로서 임대인에게 임차물인 토지에 대한 유치권을 주장할 수 없고(대법원 1977. 12. 13. 선고 77다115 판결), 한편 건물임차인이 건물에 관한 유익비상환청구권에 터잡아 건물에 유치권을 취득하게 된 경우 그 유치권은 임차건물의 유지사용에 필요한 범위 내에서 임차대지부분에도 그 효력이 미친다고 합니다{대법원 1980. 10. 14. 선고 79다1170 판결; 우금도, “사례로 쉽게 풀어 쓴 부동산 경매실무”, 진원사, 2009. 5. 1.}.

2) 채무불이행에 의한 손해배상청구권에 대하여는 유치권의 성립을 부정하는데 대체로 학설이 일치하고 있고, 조선고등법원은 이중매매의 사안에서 손해배상청구권과 그 물건 사이에는 견연성이 없어 유치권이 성립하지 않는다고 판시하였고, 일본 대심원도 임대부동산의 매각사안에서 그 손해배상청구권은 채권에 지나지 않는 것이고 제3에 대항할 수 없는 것이므로 그 물건에 관하여 생긴 것이라 할 수 없다고 유치권의 성립을 부정한 바 있습니다{김용담 외, “주석민법 물권(3)”, 한국사법행정학회, 2011. 12. 15. 4판 발행, 429면}.

3) 계약명의신탁에 있어 신탁자는 수탁자에 대하여 신탁약정이 ‘부동산실명법’ 위반으로 무효가 되면서 매매대금의 반환만 인정되는 것일 뿐, 신탁자에게 소유권 등에 기한 목적물의 반환청구권까지 인정하는 것은 아니어서 부당이득반환청구권을 기초로 한 유치권을 행사할 수는 없습니다.(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다34828 판결)끝.

민사집행법 제92조(제3자와 압류의 효력)

①제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다.

민사집행법 제83조 (경매개시결정 등)

①경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다.

④압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다. 둘 중에 먼저 행하여진 때가 효력발생시기이다.

민법 제320조(유치권의 내용)

② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니 한다.

판결요지2: 임대차계약 체결 시 임차인이 임대인의 승인 하에 임차목적물인 건물부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 명도 할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정하였다면, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다.