법무법인 다래
기업법무 담당자의 애로사항 - 처분문서의 해석과 조건의 표시에 관한 간단한 문제
- 조회수
- 163
- 작성일
- 2014.10.23
1. 의사표시의 해석 방법이나 조건의 표시방법
기업의 법무담당자가 가끔씩 그러나 중요한 의사결정상의 곤란을 겪는 문제의 하나가 계약서 조항에 담겨있는 당사자의 의사표시나 조건의 해석에 관한 문제이다. 이와 관련하여 대법원은처분 문서의 해석 방법이나 조건의 표시여부에 관한 일정한 기준을 제시하고 있는데, 기업의법무담당자가 계약서를 작성할 때나 해석함에 있어서 대법원이 제시하고 있는 관련법리를 반드시 참고할 필요가 있다.
본고에서는 처분문서의 해석방법이나 조건의 표시여부에 관하여 아래 실제로 있었던 간단한 사안을 위주로 대법원 판례의 기본적 태도와 계약서 작성에 있어서 시사점을 살펴 보기로 한다.
[사안2] -조건의 표시
-‘병’은 1996. 2. 10. ‘정’과 사이에 ‘병’이 ‘정’에게 ‘병’소유의 이 사건 토지를 금 990,000,000원에 매도하되, ‘정’ 이 위 토지상에 이 사건 연립주택을 신축하여 분양한 뒤 그 분양대금으로 위 매매대금을 지급하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였다.
-‘병’과 ‘정’은 위 매매계약을 맺음에 있어 그 대금 지급을 담보하기 위하여 이 사건 연립주택의 건축주를 ‘병’ 명의로 하기로 약정하였고, 1997년 9월 초순경 이 사건 연립주택을 완공하여 같은 해 11월 26일 이 사건 연립주택의 17 세대 전부에 관하여 ‘병’ 명의로 각 소유권 보존등기가마쳐졌다.
-한편 ‘정’은 이 사건 연립주택의 신축공사를 시행하면서 동시에 분양업무도 진행하여 위 17세대 중 이 사건 101호를 제외한 11세대를 분양하고 5세대를 임대하였으며, 이 에 원고들은 위와 같이 원고들 명의로 소유권 보존등기를 마침과 동시에 같은 날 위 11세대의 수분양자들에게 지분 소유권이전등기를 마쳐주었다.
-그런데 이 사건 연립주택이 완공되고 16세대가 분양 또는 임대되었음에도 위 매매대금이 모두 지급되지 못하자, ‘정’은 ‘병’에게 이 사건 101호에 관하여 ‘정’ 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주면 이를 담보로 소외 동양생명보험 주식회사로부터 대출을 받아 위 매매대금을 지급하겠다고 제의하였고, 이에 ‘병’은 1997. 11. 25. ‘정’과 사이에 이 사건 101호에 관하여 그 대금을 금 220,000,000원으로 하는 내용의 매매계약을 맺고, 그 다음날 ‘정’ 앞으로 소유권이전 등기를 마쳐주었다.
-이러한 사정 하에서, ‘병’은, 위 매매대금의 상당 부분을 변제받지 못하고 있던 ‘병’이 이 사건 연립주택 중에서 제3자에 분양되거나 임대되지 아니한 유일한 세대인 이 사건 101호에 관하여 ‘정’ 앞으로 소유권이전등기를 마쳐준 것은 오로지 ‘정’으로 하여금 이를 담보로 융자를 받도록하여 토지대금을 변제받기 위한 것이므로, 위 소유권이전의 합의는 ‘정’이 이 사건 101호를 담보로 대출을 받아 토지대금을 지급하는 것을 정지조건으로 한 것인데, 그 후 ‘정’이 소외 동양생명보험 주식회사로부터 대출을 받을 수 없게 되고, 오히려 이 사건 101호에 관하여 제3자에게 각 근저당권을 설정하여 줌으로써 위 정지조건의 불성취가 확정되었으므로, 이 사건 101호에 관하여 마쳐진 ‘정’ 명의의 위 소유권이전등기는 결국 무효인 위 1997. 11. 25.자 계약에 터잡은 원인무효의 등기로서 말소되어야 한다고 주장한다.
- ‘병’의 주장은 타당한가?
2. [사안 1]의 분석
가. 관련 판례-대법원 2009.7.23. 선고 2008다46210 판결
조건은 법률행위의 효력의 발생 또는 소멸을 장래의 불확실한 사실의 성부에 의존케 하는 법률행위의 부관으로서 법률행위에 있어서의 효과의사와 일체적인 내용을 이루는 의사표시 그 자체이므로 조건의사가 법률행위의 내용으로 외부에 표시되어야 하고(대법원 2000. 10. 27. 선고 2000다 30349 판결 참조), 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로의 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2002. 6. 11. 선고 2002다 6753 판결 등 참조).
기업의 법무담당자가 가끔씩 그러나 중요한 의사결정상의 곤란을 겪는 문제의 하나가 계약서 조항에 담겨있는 당사자의 의사표시나 조건의 해석에 관한 문제이다. 이와 관련하여 대법원은처분 문서의 해석 방법이나 조건의 표시여부에 관한 일정한 기준을 제시하고 있는데, 기업의법무담당자가 계약서를 작성할 때나 해석함에 있어서 대법원이 제시하고 있는 관련법리를 반드시 참고할 필요가 있다.
본고에서는 처분문서의 해석방법이나 조건의 표시여부에 관하여 아래 실제로 있었던 간단한 사안을 위주로 대법원 판례의 기본적 태도와 계약서 작성에 있어서 시사점을 살펴 보기로 한다.
[사안 1]- 처분 문서의 해석
-‘갑’은 1994. 7. 21.자로 ‘을’에게 이 사건 부동산에 관한 기증서(이하 ‘이 사건 기증서’라 한다)를 제공하였다. 이 사건 기증서에는 ‘갑’이 이 사건 부동산을 ‘을’에게 기증한다 고만 기재되어 있을 뿐 그 사용의 목적이나 용도에 관하여는 아무런 언급이 없었다.
-이 사건 부동산 중 1필지에 대하여는 1994. 10. 15. ‘을’ 명의로 소유권이전등기가 경료되었다. 이 사건 부동산 중 나머지 2필지에 대하여는, ‘을’이 ‘을’의 신사옥(이하 ‘이 사건 신사옥’이라 한다)을 이 사건 부동산이 아닌 다른 토 지상에 짓기 시작한 이후인 1997. 7. 19. ‘을’ 명의로 소유권이전등기가 경료되었다.
-‘갑’은 이 사건 신사옥의 신축과정에서 ‘을’에게 그 신축자금으로 현금 3,500만 원을 별도로 증여하였다.
-이 사건 신사옥이 1999. 5. 21. 준공되자, ‘을’은 1999. 6. 25. ‘갑’에게 이 사건 신사옥 건축시 헌금으로 협조한 것에 대한 감사패를 교부하였다.
-이 사건 기증서 작성 이후 이 사건 부동산은 계속 공터로 방치되었으나, ‘갑’은 2003년경에 이르러서야 ‘을’에게 이 사건 부동산을 반환하거나 그 매각 대금 중 50%를 달라고 요청하였다.
-‘갑’은, ‘갑’이 ‘을’에게 이 사건 부동산을 그 지상에 이 사건 신사옥을 건축할 것을 조건으로 하여 증여하였고, ‘을’ 또한 이에 동의하였으므로, 이 사건 부동산에 관한 증여계약(이하 ‘이 사건 증여계약’이라 한다)은 그 지상에 이 사건 신사옥이 건축될 것을 정지조건으로 하는 법률행위라 할 것인데, ‘을’이 다른 토지상에 이 사건 신사옥을 준공함으로써 그 조건의 불성취가 사실상 확정되었으므로, 이 사건 증여계약은 무효가 되었고 이에 따라 이 사건 부동산에 대한 ‘을’ 명의의 각 소유권이전등기도 원인무효로 되었다고 하면서 ‘을’에게 위와 같이 반환요청을 하고 있다.
-‘을’은 ‘갑’의 요구대로 이 사건 부동산을 반환하여야 하는가?
-‘갑’은 1994. 7. 21.자로 ‘을’에게 이 사건 부동산에 관한 기증서(이하 ‘이 사건 기증서’라 한다)를 제공하였다. 이 사건 기증서에는 ‘갑’이 이 사건 부동산을 ‘을’에게 기증한다 고만 기재되어 있을 뿐 그 사용의 목적이나 용도에 관하여는 아무런 언급이 없었다.
-이 사건 부동산 중 1필지에 대하여는 1994. 10. 15. ‘을’ 명의로 소유권이전등기가 경료되었다. 이 사건 부동산 중 나머지 2필지에 대하여는, ‘을’이 ‘을’의 신사옥(이하 ‘이 사건 신사옥’이라 한다)을 이 사건 부동산이 아닌 다른 토 지상에 짓기 시작한 이후인 1997. 7. 19. ‘을’ 명의로 소유권이전등기가 경료되었다.
-‘갑’은 이 사건 신사옥의 신축과정에서 ‘을’에게 그 신축자금으로 현금 3,500만 원을 별도로 증여하였다.
-이 사건 신사옥이 1999. 5. 21. 준공되자, ‘을’은 1999. 6. 25. ‘갑’에게 이 사건 신사옥 건축시 헌금으로 협조한 것에 대한 감사패를 교부하였다.
-이 사건 기증서 작성 이후 이 사건 부동산은 계속 공터로 방치되었으나, ‘갑’은 2003년경에 이르러서야 ‘을’에게 이 사건 부동산을 반환하거나 그 매각 대금 중 50%를 달라고 요청하였다.
-‘갑’은, ‘갑’이 ‘을’에게 이 사건 부동산을 그 지상에 이 사건 신사옥을 건축할 것을 조건으로 하여 증여하였고, ‘을’ 또한 이에 동의하였으므로, 이 사건 부동산에 관한 증여계약(이하 ‘이 사건 증여계약’이라 한다)은 그 지상에 이 사건 신사옥이 건축될 것을 정지조건으로 하는 법률행위라 할 것인데, ‘을’이 다른 토지상에 이 사건 신사옥을 준공함으로써 그 조건의 불성취가 사실상 확정되었으므로, 이 사건 증여계약은 무효가 되었고 이에 따라 이 사건 부동산에 대한 ‘을’ 명의의 각 소유권이전등기도 원인무효로 되었다고 하면서 ‘을’에게 위와 같이 반환요청을 하고 있다.
-‘을’은 ‘갑’의 요구대로 이 사건 부동산을 반환하여야 하는가?
[사안2] -조건의 표시
-‘병’은 1996. 2. 10. ‘정’과 사이에 ‘병’이 ‘정’에게 ‘병’소유의 이 사건 토지를 금 990,000,000원에 매도하되, ‘정’ 이 위 토지상에 이 사건 연립주택을 신축하여 분양한 뒤 그 분양대금으로 위 매매대금을 지급하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였다.
-‘병’과 ‘정’은 위 매매계약을 맺음에 있어 그 대금 지급을 담보하기 위하여 이 사건 연립주택의 건축주를 ‘병’ 명의로 하기로 약정하였고, 1997년 9월 초순경 이 사건 연립주택을 완공하여 같은 해 11월 26일 이 사건 연립주택의 17 세대 전부에 관하여 ‘병’ 명의로 각 소유권 보존등기가마쳐졌다.
-한편 ‘정’은 이 사건 연립주택의 신축공사를 시행하면서 동시에 분양업무도 진행하여 위 17세대 중 이 사건 101호를 제외한 11세대를 분양하고 5세대를 임대하였으며, 이 에 원고들은 위와 같이 원고들 명의로 소유권 보존등기를 마침과 동시에 같은 날 위 11세대의 수분양자들에게 지분 소유권이전등기를 마쳐주었다.
-그런데 이 사건 연립주택이 완공되고 16세대가 분양 또는 임대되었음에도 위 매매대금이 모두 지급되지 못하자, ‘정’은 ‘병’에게 이 사건 101호에 관하여 ‘정’ 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주면 이를 담보로 소외 동양생명보험 주식회사로부터 대출을 받아 위 매매대금을 지급하겠다고 제의하였고, 이에 ‘병’은 1997. 11. 25. ‘정’과 사이에 이 사건 101호에 관하여 그 대금을 금 220,000,000원으로 하는 내용의 매매계약을 맺고, 그 다음날 ‘정’ 앞으로 소유권이전 등기를 마쳐주었다.
-이러한 사정 하에서, ‘병’은, 위 매매대금의 상당 부분을 변제받지 못하고 있던 ‘병’이 이 사건 연립주택 중에서 제3자에 분양되거나 임대되지 아니한 유일한 세대인 이 사건 101호에 관하여 ‘정’ 앞으로 소유권이전등기를 마쳐준 것은 오로지 ‘정’으로 하여금 이를 담보로 융자를 받도록하여 토지대금을 변제받기 위한 것이므로, 위 소유권이전의 합의는 ‘정’이 이 사건 101호를 담보로 대출을 받아 토지대금을 지급하는 것을 정지조건으로 한 것인데, 그 후 ‘정’이 소외 동양생명보험 주식회사로부터 대출을 받을 수 없게 되고, 오히려 이 사건 101호에 관하여 제3자에게 각 근저당권을 설정하여 줌으로써 위 정지조건의 불성취가 확정되었으므로, 이 사건 101호에 관하여 마쳐진 ‘정’ 명의의 위 소유권이전등기는 결국 무효인 위 1997. 11. 25.자 계약에 터잡은 원인무효의 등기로서 말소되어야 한다고 주장한다.
- ‘병’의 주장은 타당한가?
2. [사안 1]의 분석
가. 관련 판례-대법원 2009.7.23. 선고 2008다46210 판결
조건은 법률행위의 효력의 발생 또는 소멸을 장래의 불확실한 사실의 성부에 의존케 하는 법률행위의 부관으로서 법률행위에 있어서의 효과의사와 일체적인 내용을 이루는 의사표시 그 자체이므로 조건의사가 법률행위의 내용으로 외부에 표시되어야 하고(대법원 2000. 10. 27. 선고 2000다 30349 판결 참조), 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로의 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2002. 6. 11. 선고 2002다 6753 판결 등 참조).
나. 사안의 분석
[사안 1]에서, 대법원은, 이 사건 증여계약 당시 ‘갑’이 이 사건 부동산 지상에 이 사건 신사옥이 건축될 것으로 예상하였던 것으로 보이기는 하나, 처분문서인 이 사건 기증 서에 그 기증목적이나 사용용도 등이 전혀 기재되지 않았으며, 달리 ‘갑’과 ‘을’ 사이에 이 사건 부동산 지상에 이 사건 신사옥이 건축되어야 비로소 그 증여의 효력이 발생된다는 점에 대한 의사의 합치가 있었다고 단정하기는 어렵다고 판단하고서 ‘갑’의 이 사건 부동산에 대한 반환청구를 거절하는취지로 판단하였다.
‘처분문서’라 함은 증명하고자 하는 법률행위(처분)가 그 문서자체에 의하여 이루어진 경우의 문서를 말한다. 예컨대 계약서, 약정서, 각서, 차용증서, 합의서, 영수증, 유언서, 해약 통지서, 어음 • 수표 등의 유가증권, 행정처분서 등과 같이 법률행의 자체가 그 문서의 기재(작성)에 의하여 化體 되어 있는 경우의 문서를 말한다.
이러한 처분문서는 진정 성립(문서의 작성자라고 주장되는 특정인의 의사에 의하여 그 문서가 작성된 것을 말한다) 이 인정되면 그 기재내용을 부정할만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 이상 문서의 기재 내용에 따른 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 한다는 것이 확립된 대법원판례의 입장이다. 예컨대, 계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에 문언의 객관적인 의미가 명확하다면, 특별한 사정이 없는 한 문언대로 의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다.
본사안에서 돌아와 보건대, 이 사건 기증서는 단지 『‘갑’ 이 ‘을’에게 이 사건을 부동산을 증여한다』는 ‘갑’의 의사표시 이외에 다른 조건이나 기한이나 부담 등이 기재되어 있지 아니하였다. 위와 같은 ‘갑’의 의사표시는 『이 사건 부동산 지상에 ‘을’의 이 사건 신사옥을 신축하는 것을 조건으로, ‘갑’은 ‘을’에게 이 사건 부동산을 증여한다』라는 ‘갑’의 내심의 의사와는 전혀 다르다고 할 수밖에 없으며, 이 경우 ‘을’이나 다른 제3자의 입장에서 ‘갑’의 내심의 의사를 사전에 알지 못한 이상 ‘갑’이 아무런 조건 없이 ‘을’에게 이 사건 부동산을 증여하였다는 것으로 해석할 수밖에 없는 것이다.
만일 이 사건 기증서에 『‘갑’이 ‘을’에게 이 사건을 부동산을 증여한다』는 내용으로 단순하게 해석할 수 없는 다른 사정이 있었다고 한다면, 위 판례의 후단에 있는 바와 같이, 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하는 방법에 따라 이 사건 기증서를 해석하여 ‘갑’이 주장하는 바와 같은 조건이 있었는지 여부를 따지게 된다.
[사안 1]에서, 대법원은, 이 사건 증여계약 당시 ‘갑’이 이 사건 부동산 지상에 이 사건 신사옥이 건축될 것으로 예상하였던 것으로 보이기는 하나, 처분문서인 이 사건 기증 서에 그 기증목적이나 사용용도 등이 전혀 기재되지 않았으며, 달리 ‘갑’과 ‘을’ 사이에 이 사건 부동산 지상에 이 사건 신사옥이 건축되어야 비로소 그 증여의 효력이 발생된다는 점에 대한 의사의 합치가 있었다고 단정하기는 어렵다고 판단하고서 ‘갑’의 이 사건 부동산에 대한 반환청구를 거절하는취지로 판단하였다.
‘처분문서’라 함은 증명하고자 하는 법률행위(처분)가 그 문서자체에 의하여 이루어진 경우의 문서를 말한다. 예컨대 계약서, 약정서, 각서, 차용증서, 합의서, 영수증, 유언서, 해약 통지서, 어음 • 수표 등의 유가증권, 행정처분서 등과 같이 법률행의 자체가 그 문서의 기재(작성)에 의하여 化體 되어 있는 경우의 문서를 말한다.
이러한 처분문서는 진정 성립(문서의 작성자라고 주장되는 특정인의 의사에 의하여 그 문서가 작성된 것을 말한다) 이 인정되면 그 기재내용을 부정할만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 이상 문서의 기재 내용에 따른 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 한다는 것이 확립된 대법원판례의 입장이다. 예컨대, 계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에 문언의 객관적인 의미가 명확하다면, 특별한 사정이 없는 한 문언대로 의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다.
본사안에서 돌아와 보건대, 이 사건 기증서는 단지 『‘갑’ 이 ‘을’에게 이 사건을 부동산을 증여한다』는 ‘갑’의 의사표시 이외에 다른 조건이나 기한이나 부담 등이 기재되어 있지 아니하였다. 위와 같은 ‘갑’의 의사표시는 『이 사건 부동산 지상에 ‘을’의 이 사건 신사옥을 신축하는 것을 조건으로, ‘갑’은 ‘을’에게 이 사건 부동산을 증여한다』라는 ‘갑’의 내심의 의사와는 전혀 다르다고 할 수밖에 없으며, 이 경우 ‘을’이나 다른 제3자의 입장에서 ‘갑’의 내심의 의사를 사전에 알지 못한 이상 ‘갑’이 아무런 조건 없이 ‘을’에게 이 사건 부동산을 증여하였다는 것으로 해석할 수밖에 없는 것이다.
만일 이 사건 기증서에 『‘갑’이 ‘을’에게 이 사건을 부동산을 증여한다』는 내용으로 단순하게 해석할 수 없는 다른 사정이 있었다고 한다면, 위 판례의 후단에 있는 바와 같이, 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하는 방법에 따라 이 사건 기증서를 해석하여 ‘갑’이 주장하는 바와 같은 조건이 있었는지 여부를 따지게 된다.
3. [사안 2]의 분석
가. 관련 판례-대법원 2000. 10. 27. 선고 2000다30349 판결
_ [1] 조건은 법률행위의 효력의 발생 또는 소멸을 장래의 불확실한 사실의 성부에 의존케 하는 법률행위의 부관으로서 법률행위에 있어서의 효과의사와 일체적인 내용을 이루는 의사표시 그 자체이고, 따라서 조건의사가 법률행위의 내용으로 외부에 표시되어야 한다.
_ [2] 토지 매도인이 토지대금의 지급을 담보하기 위하여 토지 매수인이 그 토지상에 신축한 연립주택에 관하여 소유권 보존등기를 마친 후 그 일부 세대에 대하여 토지 매수인 명의로 소유권이전등기를 마쳐주면 이를 담보로 대출을 받아 토지대금을 지급하겠다는 토지 매수인의 제의에 따라 소유권이전등기를 마쳐준 경우,
그 소유권 이전의 합의는 토지 매수인이 그 일부 세대를 담보로 대출을 받아 토지대금을 지급하는 것을 정지조건으로 한 법률행위가 아니라 토지 매도인이 소유권이전등기를 마쳐주는 선이행 채무를 부담하고 이에 대하여 토지 매수인이 토지대금을 지급하는 반대채무를 부담하는 것을 내용으로 하는 무조건의 쌍무계약에 해당한다.
가. 관련 판례-대법원 2000. 10. 27. 선고 2000다30349 판결
_ [1] 조건은 법률행위의 효력의 발생 또는 소멸을 장래의 불확실한 사실의 성부에 의존케 하는 법률행위의 부관으로서 법률행위에 있어서의 효과의사와 일체적인 내용을 이루는 의사표시 그 자체이고, 따라서 조건의사가 법률행위의 내용으로 외부에 표시되어야 한다.
_ [2] 토지 매도인이 토지대금의 지급을 담보하기 위하여 토지 매수인이 그 토지상에 신축한 연립주택에 관하여 소유권 보존등기를 마친 후 그 일부 세대에 대하여 토지 매수인 명의로 소유권이전등기를 마쳐주면 이를 담보로 대출을 받아 토지대금을 지급하겠다는 토지 매수인의 제의에 따라 소유권이전등기를 마쳐준 경우,
그 소유권 이전의 합의는 토지 매수인이 그 일부 세대를 담보로 대출을 받아 토지대금을 지급하는 것을 정지조건으로 한 법률행위가 아니라 토지 매도인이 소유권이전등기를 마쳐주는 선이행 채무를 부담하고 이에 대하여 토지 매수인이 토지대금을 지급하는 반대채무를 부담하는 것을 내용으로 하는 무조건의 쌍무계약에 해당한다.
나. 사안의 분석
[사안 2]의 쟁점은, ‘병’이 ‘정’에게 소유권이전등기를 해 주기로 한 약속과 ‘정’이 담보대출을 받아 ‘병’에게 토지대금을 변제하기로 한 것이 상호간에 조건관계에 있는 것인가 의 문제이다.
[사안 2]에서 대법원은, ‘병’이 주장하는 것처럼 위 소유권이전의 합의가 원래 효력이 없는 것으로서 ‘정’의 토지대금 지급에 따라 비로소 그 효력을 발생한다는 취지라고 보기는 어려우며, 달리 위 소유권이전의 합의가 정지조건부 법률행위에 해당한다는 의사표시가 있었다고 볼 만한 자료를 기록상 찾아볼 수 없다고 하면서, 오히려 ‘병’은 이 사건 101호에 관하여 ‘정’ 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주면 이를 담보로 대출을 받아 토지대금을 지급하겠다는 ‘정’의 제의를받아들여 ‘정’에게 위 소유권이전등기를 마쳐주었고,
이러한 ‘병’과 ‘정’의 법률행위에 있어서 ‘정’이 이 사건 101 호를 담보로 대출을 받아 토지대금을 지급하겠다는 것은 ‘병’이 이 사건 101호에 관하여 ‘정’에게 소유권이전등기를 넘겨주는 데에 대한 대가로서 ‘정’이 나중에 부담하게 되는 반대채무에 해당할 뿐이며, ‘병’과 ‘정’ 사이에 이루어진 이 사건 101호에 관한 위 법률행위는 ‘병’이 소유권이전등기를 마쳐주는 선이행 채무를 부담하고 이에 대하여 ‘정’이 토지대금을 지급하는 반대채무를 부담하는 것을 내용으로 하는 무 조건의 쌍무계약이 체결된 것으로 봄이 상당하므로,
이 경우 ‘정’의 채무불이행에 따라 ‘병’이 위 계약을 해제할 수 있음은 별론으로 하고, 위 소유권이전의 합의가 그 효력의 발생 자체를 장래의 불확실한 사실의 성부에 의존케 하는 정지조건부 법률행위에 해당한다고 볼 수는 없다고 판단하였다.
본 사안에 있어서도, ‘병’이 ‘정’에게 그와 같은 조건을 주장하기 위해서는 ‘정’과 소유권이전의 합의를 함에 있어서 『‘정’이 이 사건 101호를 담보로 대출을 받아 ‘갑’에게 토지대금을 변제하는 것을 조건으로, ‘병’은 ‘정’에게 이 사건 101호의 소유권을 이전해주기로 하며, 그때까지는소유권 이전에 관한 본 합의의 효력이 없다.』라고 명확히 하였어야 한다.
한편, 본 사안에 있어서, 이 사건 101호의 소유권이 ‘병’ 명의로 있는 경우 대출은행에서는 ‘병’의 담보제공에 대한 동의 하에서만 ‘정’에게 대출을 실행할 것이므로, 그와 같은 경우를 제외하고, ‘정’이 이 사건 101호를 담보로 대출은행에서 대출을 받기 위해서는 현실적으로 이 사건 101호의 소유권이 ‘정’ 명의로 마쳐져야 할 것인바, 이러한 점을 감안하면, ‘병’으로서는 당연히 자신이 먼저 ‘정’에게 이 사건 101호의 소유권을 이전하였어야만 하는 사정, 즉 자신의 선이행의무가 이행되어야만 ‘정’이 대출은행으로부터 대출을 받을 수 있을 것이라는 점을 충분히짐작할 수 있었을 것이라고 생각되고, 결국 ‘병’의 주장과 같은 조건 자체가 성립될 수 없다는 점도 고려될 수 있을 것이다 (본 사안에서 ‘병’은 처음에 이 사건 101호에 관한 소유권 이전 합의가 유효하다는 전제에서 ‘정’이 ‘병’을 위와 같이 기망하였다고 주장하였다).
이러한 점에 비추어보면, 계약의 당사자로서는 상대방에게 여러 가지 조건을 내세우고 싶어하지만, 그와 같은 조건 도 합리적인 범위에서 성립가능하고 다른 법률관계와도 모순되지 않아야 진정한 조건으로 성립할 수 있음을 알 수 있다.
4. 계약 체결의 방법 - 명확성
위 [사안 1]과 [사안 2]에서 알 수 있는 가장 중요한 시사점은, 계약 당사자는 상대방에게 받고 싶어하는 것이 있다면 그것을 계약서에 명확하게 기재하라는 것이다.
본 평자는 기업법무 또는 일반 민사계약과 관련하여 오랫동안 여러 가지 유형의 계약서에 대한 상담을 진행하였는데, 대부분의 경우 문제가 발생하고 난 이후에야 비로소 계약서에 대한 상담을 하고자 하였고, 더더군다나 문제가 발생한 이후에 보면 조금만 주의를 기울였으면 문제점을 발견할 수 있었거나 문제가 발생하지 않도록 당사자 간에 구체적인 사전 합의를 하였을 것이라는 점에서 안타까운 마음을 금치 않을 수 없었다.
본 평자가 계약서의 작성과 관련하여 상담을 하는 경우, 의뢰인에게 제일 먼저 고려할 사항에 대해서 설명하는 부분은 상대방과 관계가 악화되어 계약을 파기하지 않을 수 없을 때 어떻게 할 것인가의 문제이다. 상대방과의 관계가 우호적일 때에는 어쩌면 계약서가 필요없을 수도 있다. 왜냐 하면 서로 좋은 관계에 있을 때에는 명문의 계약서에도 불구하고 상호간의 필요에 따라 계약서와 전혀 다른 내용의 법률관계를 유지해 나갈 수도 있는 것이다.
따라서 계약서는, 극단적으로만 본다면, 상대방과의 관계가 긴장 관계에 있거나 파기단계에 있을 때에 필요한 것이라고 볼 수 있고, 계약이 파기되었을 때를 가정하여 상대방에게 받아야 할 것이 무엇인가 고민하고 그 내용을 기준으로 계약서의 조항을 하나하나 지적하여 작성한다면 실수가 없을 것이다.
그리고, 당사자 쌍방에 있어서도 계약관계가 파기되는 경 우에 처리해야 할 사항이 명확하다면, 그 계약서 조항에 따라 계약을 파기하면 모든 법률관계가 처리될 수 있을 것이므로, 합리적인 당사자라면 계약과 관련하여 계약서대로 모든 의무를 이행하는 이외에 굳이 상대방과 분쟁을 일으킬 필요도 없게 될 것이고, 계약관계를 깔끔하게 처리하는 업체로 인식되어 것으로 인식되는 상대방과 사이에 다시 거래 관계를 이끌어 낼 수도 있을 것이다.
[사안 2]의 쟁점은, ‘병’이 ‘정’에게 소유권이전등기를 해 주기로 한 약속과 ‘정’이 담보대출을 받아 ‘병’에게 토지대금을 변제하기로 한 것이 상호간에 조건관계에 있는 것인가 의 문제이다.
[사안 2]에서 대법원은, ‘병’이 주장하는 것처럼 위 소유권이전의 합의가 원래 효력이 없는 것으로서 ‘정’의 토지대금 지급에 따라 비로소 그 효력을 발생한다는 취지라고 보기는 어려우며, 달리 위 소유권이전의 합의가 정지조건부 법률행위에 해당한다는 의사표시가 있었다고 볼 만한 자료를 기록상 찾아볼 수 없다고 하면서, 오히려 ‘병’은 이 사건 101호에 관하여 ‘정’ 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주면 이를 담보로 대출을 받아 토지대금을 지급하겠다는 ‘정’의 제의를받아들여 ‘정’에게 위 소유권이전등기를 마쳐주었고,
이러한 ‘병’과 ‘정’의 법률행위에 있어서 ‘정’이 이 사건 101 호를 담보로 대출을 받아 토지대금을 지급하겠다는 것은 ‘병’이 이 사건 101호에 관하여 ‘정’에게 소유권이전등기를 넘겨주는 데에 대한 대가로서 ‘정’이 나중에 부담하게 되는 반대채무에 해당할 뿐이며, ‘병’과 ‘정’ 사이에 이루어진 이 사건 101호에 관한 위 법률행위는 ‘병’이 소유권이전등기를 마쳐주는 선이행 채무를 부담하고 이에 대하여 ‘정’이 토지대금을 지급하는 반대채무를 부담하는 것을 내용으로 하는 무 조건의 쌍무계약이 체결된 것으로 봄이 상당하므로,
이 경우 ‘정’의 채무불이행에 따라 ‘병’이 위 계약을 해제할 수 있음은 별론으로 하고, 위 소유권이전의 합의가 그 효력의 발생 자체를 장래의 불확실한 사실의 성부에 의존케 하는 정지조건부 법률행위에 해당한다고 볼 수는 없다고 판단하였다.
본 사안에 있어서도, ‘병’이 ‘정’에게 그와 같은 조건을 주장하기 위해서는 ‘정’과 소유권이전의 합의를 함에 있어서 『‘정’이 이 사건 101호를 담보로 대출을 받아 ‘갑’에게 토지대금을 변제하는 것을 조건으로, ‘병’은 ‘정’에게 이 사건 101호의 소유권을 이전해주기로 하며, 그때까지는소유권 이전에 관한 본 합의의 효력이 없다.』라고 명확히 하였어야 한다.
한편, 본 사안에 있어서, 이 사건 101호의 소유권이 ‘병’ 명의로 있는 경우 대출은행에서는 ‘병’의 담보제공에 대한 동의 하에서만 ‘정’에게 대출을 실행할 것이므로, 그와 같은 경우를 제외하고, ‘정’이 이 사건 101호를 담보로 대출은행에서 대출을 받기 위해서는 현실적으로 이 사건 101호의 소유권이 ‘정’ 명의로 마쳐져야 할 것인바, 이러한 점을 감안하면, ‘병’으로서는 당연히 자신이 먼저 ‘정’에게 이 사건 101호의 소유권을 이전하였어야만 하는 사정, 즉 자신의 선이행의무가 이행되어야만 ‘정’이 대출은행으로부터 대출을 받을 수 있을 것이라는 점을 충분히짐작할 수 있었을 것이라고 생각되고, 결국 ‘병’의 주장과 같은 조건 자체가 성립될 수 없다는 점도 고려될 수 있을 것이다 (본 사안에서 ‘병’은 처음에 이 사건 101호에 관한 소유권 이전 합의가 유효하다는 전제에서 ‘정’이 ‘병’을 위와 같이 기망하였다고 주장하였다).
이러한 점에 비추어보면, 계약의 당사자로서는 상대방에게 여러 가지 조건을 내세우고 싶어하지만, 그와 같은 조건 도 합리적인 범위에서 성립가능하고 다른 법률관계와도 모순되지 않아야 진정한 조건으로 성립할 수 있음을 알 수 있다.
4. 계약 체결의 방법 - 명확성
위 [사안 1]과 [사안 2]에서 알 수 있는 가장 중요한 시사점은, 계약 당사자는 상대방에게 받고 싶어하는 것이 있다면 그것을 계약서에 명확하게 기재하라는 것이다.
본 평자는 기업법무 또는 일반 민사계약과 관련하여 오랫동안 여러 가지 유형의 계약서에 대한 상담을 진행하였는데, 대부분의 경우 문제가 발생하고 난 이후에야 비로소 계약서에 대한 상담을 하고자 하였고, 더더군다나 문제가 발생한 이후에 보면 조금만 주의를 기울였으면 문제점을 발견할 수 있었거나 문제가 발생하지 않도록 당사자 간에 구체적인 사전 합의를 하였을 것이라는 점에서 안타까운 마음을 금치 않을 수 없었다.
본 평자가 계약서의 작성과 관련하여 상담을 하는 경우, 의뢰인에게 제일 먼저 고려할 사항에 대해서 설명하는 부분은 상대방과 관계가 악화되어 계약을 파기하지 않을 수 없을 때 어떻게 할 것인가의 문제이다. 상대방과의 관계가 우호적일 때에는 어쩌면 계약서가 필요없을 수도 있다. 왜냐 하면 서로 좋은 관계에 있을 때에는 명문의 계약서에도 불구하고 상호간의 필요에 따라 계약서와 전혀 다른 내용의 법률관계를 유지해 나갈 수도 있는 것이다.
따라서 계약서는, 극단적으로만 본다면, 상대방과의 관계가 긴장 관계에 있거나 파기단계에 있을 때에 필요한 것이라고 볼 수 있고, 계약이 파기되었을 때를 가정하여 상대방에게 받아야 할 것이 무엇인가 고민하고 그 내용을 기준으로 계약서의 조항을 하나하나 지적하여 작성한다면 실수가 없을 것이다.
그리고, 당사자 쌍방에 있어서도 계약관계가 파기되는 경 우에 처리해야 할 사항이 명확하다면, 그 계약서 조항에 따라 계약을 파기하면 모든 법률관계가 처리될 수 있을 것이므로, 합리적인 당사자라면 계약과 관련하여 계약서대로 모든 의무를 이행하는 이외에 굳이 상대방과 분쟁을 일으킬 필요도 없게 될 것이고, 계약관계를 깔끔하게 처리하는 업체로 인식되어 것으로 인식되는 상대방과 사이에 다시 거래 관계를 이끌어 낼 수도 있을 것이다.