법무법인 다래
미완성 건물에 대한 사해행위의 취소시 가액반환의 범위
- 조회수
- 185
- 작성일
- 2014.10.23
1. 들어가며
대로변을 걷다 보면 건축주(시공사)의 부도로 인해 공사가 중단되어 있는 건물을 가끔 보게 되는데, 어떤 사람이 건축주의 채권자를 배제하고 공사중단된 건물을 저가로 매수하고 자신의 비용을 들여 건물을 완성한 경우 건축주의 채권자들이 매수인을 상대로 사해행위취소 및 원상회복을 청구하는 소송에서 사해행위가 인정된다면 이에 대한 원상회복을 어떻게 처리하여야 하는지 문제가 됩니다.
대로변을 걷다 보면 건축주(시공사)의 부도로 인해 공사가 중단되어 있는 건물을 가끔 보게 되는데, 어떤 사람이 건축주의 채권자를 배제하고 공사중단된 건물을 저가로 매수하고 자신의 비용을 들여 건물을 완성한 경우 건축주의 채권자들이 매수인을 상대로 사해행위취소 및 원상회복을 청구하는 소송에서 사해행위가 인정된다면 이에 대한 원상회복을 어떻게 처리하여야 하는지 문제가 됩니다.
2. 공사중단된 건물의 원시취득자
대법원은 “건축주의 사정으로 건축공사가 중단되었던 미완성의 건물을 인도받아 나머지 공사를 마치고 완공한 경우, 그 건물이 공사가 중단된 시점에서 이미 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있었다면 원래의 건축주가 그 건물의 소유권을 원시취득하고(대법원 1984. 9. 25. 선고 83 다카1858 판결, 2006. 5. 12. 선고 2005다 68783 판결 등), 최소한의 기둥과 지붕 그리고 둘레 벽이 이루어지면 독립한 부동산으로서의 건물의 요건을 갖춘 것으로 보아야 한다”(대법원 2006. 11. 9. 선고 2004다 67691 판결 등)고 일관되게 판시하고 있습니다.
법원이 독립한 건물로 인정한 예를 보면 공정률이 70% 이상인 경우 즉, 건물의 외관이 완성된 경우는 대체로 독립한 건물로 인정하고 있습니다. 3층 건물 중 1층 공사가 완성되고 2층 공사가 진행 중 공사가 중단된 경우, 즉 공정률이 40% 내지 50% 진행된 경우에도 1층의 기둥, 지붕 및 둘레 벽이 완성되었으므로 독립한 건물로 인정할 수 있다는 판결 도 있습니다. 독립한 건물로 인정되면 공사중단 당시 이미 원래의 건축주가 미완성건물의 소유권을 원시취득하였으므로 매수인이 추가 비용을 투입하여 건물을 완성하였다 하더 라도 완성건물의 소유권을 원시취득할 수는 없습니다. 원래의 건축주 명의로 소유권 보존등기를 하고 그 이후 매수인 명의로 소유권이전등기를 하여야 합니다. 따라서 매수인 명 의의 건물 소유권 보존등기는 원시취득자가 아닌 자에 의한 등기로서 말소되어야 할 것입니다.
대법원은 “건축주의 사정으로 건축공사가 중단되었던 미완성의 건물을 인도받아 나머지 공사를 마치고 완공한 경우, 그 건물이 공사가 중단된 시점에서 이미 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있었다면 원래의 건축주가 그 건물의 소유권을 원시취득하고(대법원 1984. 9. 25. 선고 83 다카1858 판결, 2006. 5. 12. 선고 2005다 68783 판결 등), 최소한의 기둥과 지붕 그리고 둘레 벽이 이루어지면 독립한 부동산으로서의 건물의 요건을 갖춘 것으로 보아야 한다”(대법원 2006. 11. 9. 선고 2004다 67691 판결 등)고 일관되게 판시하고 있습니다.
법원이 독립한 건물로 인정한 예를 보면 공정률이 70% 이상인 경우 즉, 건물의 외관이 완성된 경우는 대체로 독립한 건물로 인정하고 있습니다. 3층 건물 중 1층 공사가 완성되고 2층 공사가 진행 중 공사가 중단된 경우, 즉 공정률이 40% 내지 50% 진행된 경우에도 1층의 기둥, 지붕 및 둘레 벽이 완성되었으므로 독립한 건물로 인정할 수 있다는 판결 도 있습니다. 독립한 건물로 인정되면 공사중단 당시 이미 원래의 건축주가 미완성건물의 소유권을 원시취득하였으므로 매수인이 추가 비용을 투입하여 건물을 완성하였다 하더 라도 완성건물의 소유권을 원시취득할 수는 없습니다. 원래의 건축주 명의로 소유권 보존등기를 하고 그 이후 매수인 명의로 소유권이전등기를 하여야 합니다. 따라서 매수인 명 의의 건물 소유권 보존등기는 원시취득자가 아닌 자에 의한 등기로서 말소되어야 할 것입니다.
3. 원물반환(말소 등기)이 가능한지 여부
원래의 건축주의 원시취득이 인정되어 매수인 명의의 소유권 보존등기가 말소된다면, 건축주 명의로 새로이 소유권 보존등기를 하여야 합니다. 그런데 이 경우 채권자들은 공사중단 당시의 건물가치 이상으로 건축주의 재산이 증가하여 이익을 보게 되는 반면, 매수인은 사해행위자로인정되면 일반채권자보다 후순위로 밀리게 되어 잔존공사 투입 비용조차도 확보하지 못할 위험에 처하게 됩니다.
최근 대법원은 사해행위취소소송의 매수인(수익자)이 건물의 원시취득자로부터 미완공 상태의 건물을 양도받은 후 추가공사비를 투입하여 건물을 완공한 경우, 사해행위취소에 따른 원상회복으로 원물반환을 명하는 것은 공평에 반하므로 가액배상에 의하여야 한다고 하면서 배상하여야 할 가액 산정방법 및 그 가액산정의 기준시기에 관하여 다음과 같은 취지로 판시하였습니다.
『사해행위 취소소송의 수익자가 건물의 원시취득자로부터 기존의 채권액 상당의 가치 범위 내에서 건물 부분을 양도받기로 약정하였고, 그 건물이 아직 완공되지 않은 상태에서 수익자가 매매계약에 따라 추가공사비를 투입하여 건물을 완공함으로써 그의 비용으로 건물의 객관적 가치를 증대시키고 그 가치가 현존하고 있는 경우, 당해 매매계약 전 부를 취소하고 그 원상회복으로서 소유권이전등기의 말소 등기절차의 이행을 명하게 되면 당초 일반 채권자들의 공동 담보로 되어 있지 아니하던 부분까지 회복을 명하는 것이 되어 공평에 반하는 결과가 되므로, 위 건물의 가액에서 공 동 담보로 되어 있지 아니하던 부분의 가액을 산정하여 이를 공제한 잔액의 한도에서 사해행위를 취소하고 그 한도에서 가액의 배상을 명함이 상당하다.
그리고 부동산의 매매계약 등이 사해행위에 해당되어 취소되고 수익자에게 그에 따른 원상회복으로서 원물반환이 아닌가액배상을 명하는 경우, 그 부동산에 대한 가액은 특별한 사정이 없는 한 당해 사해행위 취소소송의 사실심 변론종결 당시를 기준으로 산정하여야 한다(대법원 2010. 2. 25. 선고 2007 다 28819, 28826 판결).』
즉, 미완성 건물에 대하여 사해행위가 이루어진 경우, 소유권 보존등기를 말소하는 식의 원상회복은 공평에 어긋나므로 말소등기에 갈음하는 가액을 반환하는 방법으로 하여야 한다는 것입니다. 그리고 수익자가 반환하여야 할 가액은 사실심 변론종결시를 기준으로 완성건물의 시가에서 수익자가 잔존 공사를 통하여 그 건물의 가치(시가)에 공헌한 정도를 감안하여 산정한 금액을 공제한 금액이라는 취지의 판결로 해석됩니다. 시가에 공헌한 정도를 어떻게 평가하여야 하는지는 구체적으로 밝히지 않았지만 공정률을 기준으로 건물 시가를 나누는 것이 한 가지 기준이 될 것입니다.
대법원 판결 중에는 공정률이 상당히 낮음에도 불구하고 원래의 건축주의 원시취득을 인정하여 완공된 건물 전체를 반환하여야 한다는 사례가 있어 이를 비판하는 견해가 있습니다. 그런데 위 최근 판결을 적용하면 합리적인 분쟁해결에 도움이 될 것으로 보입니다.
4. 맺으며
부도난 회사의 미완성건물을 시가보다 현저히 낮은 가격에 매수한 경우 그 회사의 채권자들이 존재한다는 것을 예상할 수 있었으므로 사해행위가 성립합니다. 사해행위가 취소되면 취득한 부동산을 원상회복하는 것이 원칙이나, 매수인이 추가공사를 진행하여 건물을 반환하게 하는 것이 공평에 어긋나는 경우 건물반환에 갈음하여 가액을 반환하여야 하고 이 경우 가액은 변론종결당시의 건물시가에서 매수인이 추가공사를 하여 기여한 부분을 공제한 금액이라는 것이 최근 대법원 판결입니다.
원래의 건축주의 원시취득이 인정되어 매수인 명의의 소유권 보존등기가 말소된다면, 건축주 명의로 새로이 소유권 보존등기를 하여야 합니다. 그런데 이 경우 채권자들은 공사중단 당시의 건물가치 이상으로 건축주의 재산이 증가하여 이익을 보게 되는 반면, 매수인은 사해행위자로인정되면 일반채권자보다 후순위로 밀리게 되어 잔존공사 투입 비용조차도 확보하지 못할 위험에 처하게 됩니다.
최근 대법원은 사해행위취소소송의 매수인(수익자)이 건물의 원시취득자로부터 미완공 상태의 건물을 양도받은 후 추가공사비를 투입하여 건물을 완공한 경우, 사해행위취소에 따른 원상회복으로 원물반환을 명하는 것은 공평에 반하므로 가액배상에 의하여야 한다고 하면서 배상하여야 할 가액 산정방법 및 그 가액산정의 기준시기에 관하여 다음과 같은 취지로 판시하였습니다.
『사해행위 취소소송의 수익자가 건물의 원시취득자로부터 기존의 채권액 상당의 가치 범위 내에서 건물 부분을 양도받기로 약정하였고, 그 건물이 아직 완공되지 않은 상태에서 수익자가 매매계약에 따라 추가공사비를 투입하여 건물을 완공함으로써 그의 비용으로 건물의 객관적 가치를 증대시키고 그 가치가 현존하고 있는 경우, 당해 매매계약 전 부를 취소하고 그 원상회복으로서 소유권이전등기의 말소 등기절차의 이행을 명하게 되면 당초 일반 채권자들의 공동 담보로 되어 있지 아니하던 부분까지 회복을 명하는 것이 되어 공평에 반하는 결과가 되므로, 위 건물의 가액에서 공 동 담보로 되어 있지 아니하던 부분의 가액을 산정하여 이를 공제한 잔액의 한도에서 사해행위를 취소하고 그 한도에서 가액의 배상을 명함이 상당하다.
그리고 부동산의 매매계약 등이 사해행위에 해당되어 취소되고 수익자에게 그에 따른 원상회복으로서 원물반환이 아닌가액배상을 명하는 경우, 그 부동산에 대한 가액은 특별한 사정이 없는 한 당해 사해행위 취소소송의 사실심 변론종결 당시를 기준으로 산정하여야 한다(대법원 2010. 2. 25. 선고 2007 다 28819, 28826 판결).』
즉, 미완성 건물에 대하여 사해행위가 이루어진 경우, 소유권 보존등기를 말소하는 식의 원상회복은 공평에 어긋나므로 말소등기에 갈음하는 가액을 반환하는 방법으로 하여야 한다는 것입니다. 그리고 수익자가 반환하여야 할 가액은 사실심 변론종결시를 기준으로 완성건물의 시가에서 수익자가 잔존 공사를 통하여 그 건물의 가치(시가)에 공헌한 정도를 감안하여 산정한 금액을 공제한 금액이라는 취지의 판결로 해석됩니다. 시가에 공헌한 정도를 어떻게 평가하여야 하는지는 구체적으로 밝히지 않았지만 공정률을 기준으로 건물 시가를 나누는 것이 한 가지 기준이 될 것입니다.
대법원 판결 중에는 공정률이 상당히 낮음에도 불구하고 원래의 건축주의 원시취득을 인정하여 완공된 건물 전체를 반환하여야 한다는 사례가 있어 이를 비판하는 견해가 있습니다. 그런데 위 최근 판결을 적용하면 합리적인 분쟁해결에 도움이 될 것으로 보입니다.
4. 맺으며
부도난 회사의 미완성건물을 시가보다 현저히 낮은 가격에 매수한 경우 그 회사의 채권자들이 존재한다는 것을 예상할 수 있었으므로 사해행위가 성립합니다. 사해행위가 취소되면 취득한 부동산을 원상회복하는 것이 원칙이나, 매수인이 추가공사를 진행하여 건물을 반환하게 하는 것이 공평에 어긋나는 경우 건물반환에 갈음하여 가액을 반환하여야 하고 이 경우 가액은 변론종결당시의 건물시가에서 매수인이 추가공사를 하여 기여한 부분을 공제한 금액이라는 것이 최근 대법원 판결입니다.