법무법인 다래
대법원 2019다207813 부동산인도 청구 사건 보도자료
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- 203
- 작성일
- 2021.08.26
대법원(주심 대법관 노정희)은 2021. 6. 30. 주택재개발조합인 원고가 사업구역 내 부동산의 소유자이자 현금청산대상자인 피고에 대해서 관리처분계획 인가고시 후 부동산의 인도를 구하는 사건에서, 주택재개발조합이 현금청산대상자를 상대로 부동산의 인도를 구하려면, 이주정착금, 주거이전비, 이사비에 대한 지급절차가 이행되어야 함을 전제로, 원심이 피고에 대한 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등의 지급절차가 이행되었는지 심리·판단하지 않은 채, 원고가 수용재결절차에서 정해진 토지와 건축물에 대한 손실보상금을 공탁하였다는 사정만을 근거로 피고의 원고에 대한 부동산인도의무를 인정한 것은 잘못이라고 보아 원심을 파기환송하였음(대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813판결)
1. 사안의 개요
가. 사안의 개요
▣ 원고는 주택재개발조합, 피고는 사업구역 내에 토지와 건물을 소유하고 있는 사람으로 원고에게 분양신청을 하지 않은 현금청산대상자임
▣ 원고는 피고와 손실보상 협의가 이루어지지 않자 토지수용위원회에 수용재결을 신청하였고, 토지수용위원회는 신청에 따라 피고 소유 부동산에 관하여 수용재결을 하였음
▣ 원고는 수용재결에서 정한 손실보상금을 수용개시일 전에 공탁하였음
▣ 원고가 손실보상금을 공탁한 후에도 피고가 원고에게 부동산을 인도하지 않자, 원고는 피고를 상대로 부동산 인도를 구하는 이 사건 소를 제기함
나. 소송 경과
▣ 1심(인천지법): 원고 청구 인용
▣ 원심(서울고법): 항소 기각
● 원고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’이라 함)에 따른 수용재결로 피고 부동산의 소유권
을 취득하였으므로, 피고는 원고에게 부동산을 인도할 의무가 있음
● 토지보상법에 따른 이주정착금, 주거이전비, 이사비(이하 ‘주거이전비 등’이라고 함)가 지급되지 않았다는 사정을 근거로 피고가 부동산의 인도를 거절할 수 없음
▣ 피고가 상고를 제기함
다. 관련 규정
▣ 구 「도시 및 주거환경정비법」1)
제49조(관리처분계획의 공람 및 인가절차 등)
③ 시장·군수는 제2항의 규정에 의하여 관리처분계획을 인가하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.
⑥ 제3항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하
지 아니하다.
▣ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)
제43조(토지 또는 물건의 인도 등)
토지소유자 및 관계인과 그 밖에 토지소유자나 관계인에 포함되지 아니하는 자로서 수용하거나 사용할 토지나 그 토지에 있는 물건에 관한 권리를 가진 자는 수용 또는 사용의 개시일까지 그 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 한다.
제78조(이주대책의 수립 등)
① 사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자(이하 "이주대책대상자"라 한다)를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 이주대책을 수립ㆍ실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다.
⑤ 주거용 건물의 거주자에 대하여는 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상하여야 한다.
▣ 용어 정리
● 이주정착금: 이주대책이 수립되지 않은 경우 이주대책대상자에게 지급되는 돈으로 주택소유자만 지급받을 수 있고, 건축물 평가액을 기준으로 함
● 주거이전비: 주거를 이전함으로써 발생하는 일정 기간의 생활비 지출을 보상함
● 이사비: 동산이전비로 순수하게 이사에 들어가는 비용임
2. 대법원의 판단
가. 쟁점
▣ 주택재개발사업의 사업시행자가 관리처분계획 인가·고시 후 현금청산대상자나 세입자를 상대로 부동산인도청구를 구할 경우, 현금청산대상자나 세입자가 주거이전비 등의 미지급을 이유로 인도를 거절할 수 있는지 여부
나. 판단 근거
▣ 토지보상법 제78조에서 정한 주거이전비 등도 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 ‘토지보상법에 따른 손실보상’에 해당하므로, 주택재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 협의나 재결절차 등에 의하여 결정되는 주거이전비 등도 지급할 것이 요구됨
▣ 만일 사업시행자와 현금청산대상자나 세입자 사이에 주거이전비 등에 관한 협의가 성립된다면 사업시행자의 주거이전비 등 지급의무와 현금청산대상자나 세입자의 부동산 인도의무는 동시이행의 관계에 있게 되고, 재결절차 등에 의할 때에는 주거이전비 등의 지급절차가 부동산 인도에 선행되어야 함
● 구 도시정비법 제49조 제6항에 따르면 주택재개발조합의 사업시행자가 현금청산대상자나 세입자를 상대로 인도청구를 하려면, 관리처분계획의 인가·고시만으로는 부족하고 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상을 완료하여야 함
● 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 ‘토지보상법에 따른 손실보상’에는 토지보상법 제78조에서 정하는 주거이전비 등도 포함됨
● 사업시행자가 토지보상법상 수용재결절차에 따라 토지나 건축물에 대한 손실보상금을 지급이나 공탁하였다고 하는 것만으로 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되었다고 보기는 어렵고, 주거이전비 등도 지급될 것이 요구됨
● 사업시행자가 주거이전비 등에 대하여 아무런 지급절차를 이행하지 않았다면, 사업시행자가 수용재결에서 정해진 토지나 건축물에 대한 손실보상금을 지급 또는 공탁하였더라도 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되었다고 보기 어려움
다. 이 사건의 결론: 파기 환송
▣ 피고는 토지보상법령에서 정한 주거이전비 등의 지급요건에 해당할 가능성이 있고, 피고가 주거이전비 등의 지급대상자인 경우에는 원고가 피고에게 협의나 재결절차 등에 의하여 결정된 주거이전비 등을 지급하여야 구 도시정비법 제49조 제6항 단서의 손실보상이 완료되었다고 할 수 있음
▣ 원심은, 원고가 주거이전비 등에 대하여 재결신청을 하지 아니하여 수용재결에서 주거이전비 등에 대하여 심리·판단하지 않은 채 산정한 토지나 지장물 등 보상금을 공탁한 것만으로 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 손실보상이 완료되었다고 단정하고 원고의 이 사건 부동산에 대한 인도 청구를 인용함 ⇒ 원심의 판단에는 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상 완료의 의미에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있음
3. 판결의 의의
▣ 그동안 주택재개발사업의 사업시행자는 현금청산대상자나 세입자에 대한 수용절차에서 정해진 토지와 건축물에 대한 손실보상금을 공탁하고 부동산의 소유권을 취득한 다음 부동산 인도청구를 하였고, 법원은 토지보상법 제43조, 제45조 등에 따라 현금청산대상자나 세입자의 부동산 인도의무를 인정해 왔음
▣ 재개발사업 실무에서는 사업시행자가 현금청산대상자나 세입자로부터 부동산 인도를 받은 후 주거이전비 등을 지급하는 것이 대체적인 관행이었음 ☜ 수용재결절차에서 주거이전비 등의 재결이 이루어지지 않았을 경우, 현금청산대상자나 세입자는 주거이전비 등을 지급받지 못한 채 부동산을 인도해야 하는 문제점이 있었음
▣ 이 판결은 주택재개발 사업시행자가 현금청산대상자나 세입자에게 부동산 인도를 구하기 위해서는 토지나 건축물에 대한 손실보상금뿐만 아니라 이주정착금, 주거이전비, 이사비에 대한 지급절차도 이행되어야 한다고 판시한 최초 판결임
▣ 이 판결을 통해 주거이전비 등의 지급대상에 해당함에도 이를 지급받지 못한 현금청산대상자나 세입자는 사업시행자의 부동산 인도청구에 대해 “주거이전비 등”을 지급받지 못하였다는 사유를 들어 인도를 거절할 수 있게 되었음
1) 2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 함