법무법인 다래
부동산의 구분소유 및 공유에 따른 법률관계
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- 작성일
- 2024.03.22
민현아 부대표 변호사
아파트나 1동의 건물은 본래 하나의 부동산으로서 하나의 소유권만 성립할 수 있으나, 해당 건물을 나누어서 여러 명의 소유자가 소유할 필요가 있는 경우에는 각각의 독립된 건물 부분을 하나의 부동산으로 취급하여 소유권을 인정하게 되며, 이처럼 한 동의 건물을 독립된 여러 개의 부동산(구분건물)으로 나누어 각각의 부분을 소유권의 객체로 할 수 있는 건물을 집합건물이라고 합니다.
1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 ① 객관적ㆍ물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상ㆍ이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 ② 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 합니다(대법원 1999. 7. 27.선고 98다35020판결 등 참조).
여기에서 우선 물리적 요건으로서 구분된 건물부분이 구조상ㆍ이용상 독립성을 갖추고 있지 못한 경우에는 해당 부분은 구분소유권의 객체가 될 수 없는 것으로서, 건축물 관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되었다고 하더라도 위 등기는 그 자체로 무효입니다.
예를 들어, 소유권보존등기 당시에는 구분소유를 주장하는 점포들 사이에 벽체는 설치되지 않은채 각 점포 호수를 구별할 수 있도록 바닥의 타일 색깔을 달리하는 구획선만 그어져 있었고, 그 후 파티션 내지 경량 칸막이 등으로 구분되어 있다가, 추후 상가가 활성화되지 않자 위 파티션 등을 철거하고 각 층 전체씩을 각 사우나나 웨딩홀 등으로 각 임대, 사용하기도 했던 사안에서, 법원은 이 사건 점포들은 구분소유권의 객체가 될 수 있는 구조상 및 이용상의 독립성을 갖추지 못하여 이 사건 건물의 일부에 불과할 뿐 구분소유권의 객체가 될 수 없다고 봄이 상당하고, 따라서 비록 이 사건 점포들에 관하여 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있다고 하더라도 그러한 등기는 그 자체로 무효이고 그러한 등기에 기한 이 사건 근저당권설정등기 역시 무효라고 할 것이므로, 이러한 무효인 근저당권에 기한 경매개시결정은 위법하다고 판시한 바 있습니다(대법원 2008. 9. 11 자 2008마696결정),
위와 같은 물리적 요건 외에, 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 하는데, 구분소유의 성립 시점과 관련하여 종래 대법원은 구분 소유는 건물 전체가 완성되고 원칙적으로 집합건축물대장에 구분건물로 등록된 시점, 예외적으로 등기부에 구분건물의 표시에 관한 등기가 마쳐진 시점에 비로소 성립한다고 보았습니다(대법원 1999. 9. 17.선고 99다1345판결 등). 그러나 2013년 대법원은 전원합의체 판결을 통하여 위와 같은 종래의 견해를 변경하였습니다. 즉 구분소유가 성립하기 위하여 필요한 “구분행위”에 대하여, 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 그 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다. 따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가 신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적ㆍ물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다고 판시한 것입니다(대법원 2013. 1. 17 선고 2010다71578 전원합의체 판결).
한편 위와 같은 두 가지 요건을 충족하지 못하여 하나의 부동산에 대하여 구분소유가 성립하지 않는 경우 해당 부동산은 복수의 사람들이 공유하는 공유물의 대상이 될 수 있으며, 예를 들어 사인간에 또는 협력관계에 있는 회사들 사이에 구분소유권이 성립하지 않는 특정 부동산을 함께 구입하여 공유하는 경우가 있습니다. 이때 특정 부동산을 공유하게 된 당사자들 사이에 해당 부동산의 사용에 대한 구체적인 약정이 있는 경우에는 그에 따르면 될 것이나, 특별히 이에 대한 약정이 없거나 부동산을 소유하고 있다가 사망한 이후 해당 부동산이 복수의 상속인들에게 상속되는 경우, 특히 후자의 경우 상속인들간에는 어떠한 합의나 공유의 의사도 없이 후발적으로 피상속인의 사망이라는 사건으로 인해 객관적인 공유관계가 성립하게 됩니다.
이처럼 합의나 약정이 없이 특정 부동산을 공유하게 되는 경우 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로 결정하고 보존행위는 각자가 할 수 있으나(민법 제265조), 다른 공유자의 동의 없이는 공유물을 처분하거나 변경할 수 없습니다(제264조). 따라서 협력관계에 있는 A, B사가 공유하는 부동산이 있을 때 A사가 해당 부동산의 일부에 공장 시설을 새롭게 설치하는 등으로 변경을 하고자 하는 경우 B사의 동의를 받아야만 가능하며, 다른 공유자들과의 협의 없이 공유 부동산의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유하는 것은 위법합니다.
이와 관련하여, 공유물의 소수지분권자가 다른 공유자와 협의 없이 공유물의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유ㆍ사용하고 있는 경우, 다른 소수지분권자가 공유물의 보존행위로서 공유물의 인도를 청구할 수 있는지와 관련하여 과거 대법원은, 공유자는 다른 공유자와 협의하지 않고서는 공유물을 독점적으로 점유하여 사용ㆍ수익할 수 없으므로, 다른 공유자는 소수지분권자라고 하더라도 공유물의 보존행위로서 점유 공유자에 대하여 방해배제와 인도를 청구할 수 있다고 하였으나, 2020년 전원합의체 판결(대법원 2020. 5. 21 선고 2018다287522 전원합의체 판결)을 통하여 공유물의 소수지분권자인 피고가 다른 공유자와 협의하지 않고 공유물의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유하는 경우 소수지분권자인 원고가 피고를 상대로 공유물의 인도를 청구할 수는 없고, 다만 자신의 지분권에 기초하여 공유물에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있다고 판시하면서 기존 대법원 판결을 변경한바 있습니다.
일례로 특정 공장 건물을 A, B사가 공유하고 있는 경우(특별히 지분에 정함이 없는 경우는 민법 제262조에 따라 지분이 균등한 것으로 추정됩니다) 각자의 지분이 각 1/2씩이라고 하더라도 A 또는 B는 해당 부동산의 특정 부분을 협의 없이 배타적으로 사용 수익할 수는 없습니다. 즉 공유자 중의 일부가 특정 부분을 배타적으로 점유ㆍ사용하고 있다면, (위 전원합의체 판결의 취지에 따라 다른 공유자는 해당 부분을 자기에게 인도할 것을 청구할 수는 없겠으나) 비록 그 특정 부분의 면적이 자신의 지분 비율에 상당하는 1/2 면적 범위 내라고 할지라도, 사용ㆍ수익을 전혀 하지 않고 있는 공유자에 대하여는 그 공유자의 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있는 것이 되어, 그 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득 반환의무가 발생합니다.
따라서 구분소유권의 객체가 아닌 하나의 부동산을 2인 이상이 공유하고 있는 경우, 해당 부동산의 특정 부분을 단독·독점적으로 사용할 필요가 있는 경우에는 사전에 공유자간에 특정 부분을 공유자의 1인 또는 수인에게 독점적으로 사용·수익하도록 하는 특약(구분소유의 특약)을 체결해놓는 것이 좋습니다. 위와 같은 특약으로 인하여 추후 일부 공유자가 부동산의 특정 부분을 독점함에 따라 발생하는, 다른 공유자들에 대한 부당이득 반환의 문제를 피할 수 있습니다. 또한 특약을 체결한 이후 공유자에 변경이 있고 특약을 변경할만한 사정이 있는 경우에는 공유자의 지분의 과반수의 결정으로 기존 특약을 변경할 수 있습니다(대법원 2005. 5. 12 선고 2005다1827 판결).